• Как Ресурсонабжающей организации получать получать сведения о собственниках, если УК отказывается предоставлять информацию?
• Кто может подписать протокол вместо председателя УК? Достаточно ли подписи других собственников?
• Имеет ли право физлицо после достижения 70 лет на скидку по оплате коммунальных услуг на кап. ремонт?
• Вправе ли УК выставить собственникам квартир единовременные однократные начисления за диагностику газового оборудования?
• Можно ли произвести испытание системы центрального отопления без заявления собственников?

Вопрос

Подскажите пожалуйста, каким образом создается ТСН? Возможна ли ситуация, когда юр.лицо принуждают к вступлению в ТСН?

Ответ

ТСН создается на собрании собственников, которые принимают решение о создании организации, утверждении устава и регистрации юридического лица.

Членство в ТСН является добровольным.

Дополнительно см. материал в обосновании.

Гость, знакомьтесь - !

Обоснование данной позиции в материалах «Системы Юрист», «Системы Управление МКД».

Для просмотра фотографий, размещённых на сайте, в увеличенном размере необходимо щёлкнуть кнопкой мышки на их уменьшенных копиях.

V. ЧЛЕНСТВО В ТОВАРИЩЕСТВЕ СОБСТВЕННИКОВ НЕДВИЖИМОСТИ

5.1 Членом Товарищества может быть любое физическое лицо, имеющее в собственности земельный участок, а также долю в праве на общее имущество, переданное в Товарищество по договору управления таким имуществом и (или) имуществом, находящимся в общем пользовании граждан.

Содержание пункта соответствует определению данному в статье 123.12 " " и конкретизировано для применения к собственникам садовых земельных участков. Прилагательное "садовый" в уставе не применено, т.к. практика показывает, что некоторые владельцы переделывают вид разрешённого использования земельного участка с "ведение садоводства" на, к примеру, "ИЖС". При этом право на долю в праве на общее имущество у собственников никто не отнимает, а значит не отнимается и право быть членом ТСН. Применение в тексте пункта только "садовых" участков ведёт к противоречию нормы с законом и уставом в случае смены вида разрешённого использования участка его собственником.

5.2 Учредители Товарищества считаются принятыми в члены Товарищества с момента его государственной регистрации. Другие лица принимаются в члены Товарищества решением общего собрания членов Товарищества на основании письменного заявления вступающего, переданного им в правление Товарищества в установленном порядке.

Пункт содержит нормы статей 51 " ", пункт 8 и 65.1 " " ГК. На основании этих статей учредители ТСН становятся членами товарищества с момента внесения в ЕГРЮЛ записи о создании юридического лица. Фактически членами по этим основаниям должны стать все без исключения бывшие члены СНТ (др. садоводческого объединения), принявшие участие в работе общего собрания членов СНТ по принятию решения о проведении процедуры реорганизации из СНТ в ТСН, и принявшие решение о создании (учреждении) ТСН. В дальнейшем приём в члены ТСН осуществляется по заявлению физического лица при условии соответствия вступающего критериям п. 5.1 Устава.

5.3 С даты принятия решения общим собранием о приёме лицо, подавшее заявление, считается членом Товарищества, имеет права и несёт обязанности , предусмотренные законодательством и настоящим Уставом .

Данный пункт подчёркивает то, что членом товарищества физическое лицо становится не с момента написания им заявления, не с момента рассмотрения заявления председателем или правлением, не с момента сдачи вступительных и иных взносов, а только с даты принятия решения общим собранием и никак иначе. Норма соответствует статье 65.3. " ГК в части того, что приём в члены корпорации может осуществлять только общее собрание. Общее собрание имеет право определить и порядок вступления. Но! Порядок вступления не может содержать или переложить исключительные полномочия собрания по приёму в члены на какие-либо другие органы управления корпорации. Порядок вступления (подача заявления, сроки рассмотрения заявления, внесение вступительного взноса, действия правления по оформлению нового члена и др.) и сам приём в члены общим собранием - это не одно и то же.

5.4 Правление Товарищества после принятия решения общим собранием о приёме кандидата в члены Товарищества в течение 1 месяца производит оформление нового члена с обязательным включением в реестр членов Товарищества данных о земельном участке, вступительном взносе , а также другие необходимые сведения. Одновременно с включением нового члена в реестр членов Товарищества правлением оформляется лицевая карточка члена ТСН , в которую заносятся все данные о поступающих взносах и платежах.
Правление осуществляет и другие действия по приёму в члены Товарищества, обусловленные порядком приёма и утверждённые решением общего собрания членов Товарищества.

В пункте перечислены наиболее важные мероприятия, к-е должны быть проведены правлением ТСН по оформлению нового члена товарищества. Данные мероприятия как раз показывают то, что фактически осуществляется товариществом по документальному оформлению и закрывает лазейки недобросовестным управленцам для установления размеров вступительных взносов, превышающих фактические расходы ТСН по приёму в члены физических лиц.

5.5 Реестр членов Товарищества должен содержать сведения, позволяющие идентифицировать членов Товарищества и осуществлять связь с ними, а также другие необходимые сведения, в том числе согласие члена Товарищества на обработку, хранение и передачу третьим лицам его персональных данных согласно ст. 9 ФЗ-152 от 27.07.2006 г. "О персональных данных".

Необходимость ведения реестра вытекает из норм п. 8 ст. 138 "Обязанности товарищества собственников жилья" Жилищного кодекса и обусловлена комментарием к п. 3.5.7 Главы "Права и обязанности товарищества собственников недвижимости " Устава. Подпись члена ТСН в реестре о согласии его на обработку, хранение и передачу третьим лицам персональных данных наиболее целесообразно хранить именно в реестре членов товарищества, т.к. это документ постоянного хранения. Кроме того, реестр позволяет осуществлять надлежащее уведомление членов ТСН о мероприятиях Товарищества непосредственно их касающихся. Форма реестра должна быть такой, чтобы данные не приходилось переписывать, в том числе подписи о согласии на обработку персональных данных, из-за вступления в ТСН новых членов, выбывании из организации действующих.

5.6 Член Товарищества обязан предоставить правлению Товарищества достоверные сведения, предусмотренные пунктом 5.5 настоящего Устава, и своевременно информировать правление Товарищества об их изменениях.
Товарищество не отвечает за последствия неполучения членом Товарищества юридически значимых сообщений, в том числе о дате проведения общего собрания членов Товарищества при условии несвоевременного представления информации членом Товарищества о месте его постоянного нахождения отличным от сведений, содержащимся в реестре членов Товарищества.

С целью ведения реестра членов товарищества и внесения в него всех установленных сведений, обязанность по предоставлению таких сведений возложена на члена ТСН. Важно также и то, что на члена ТСН возложена обязанность информирования правления о необходимости внесения в реестр всех изменений, касающихся его самого, его местонахождения и адреса. Эта обязанность тесно связана с обязательностью отправки уведомлений каждому члену товарищества о дате, месте проведения и повестке общего собрания. Данная обязанность члена ТСН не противоречит закону и изложена в ГК (см. ниже). Кроме того, текст данного пункта отвергает возможные претензии членов ТСН о недошедшем до них уведомлении с попытками возложения вины на правление товарищества в случае оспаривания решения общего собрания.

Статья 165.1. Юридически значимые сообщения
(введена Федеральным законом от 07.05.2013 N 100-ФЗ)

1. Заявления, уведомления, извещения, требования или иные юридически значимые сообщения, с которыми закон или сделка связывает гражданско-правовые последствия для другого лица, влекут для этого лица такие последствия с момента доставки соответствующего сообщения ему или его представителю.
   Сообщение считается доставленным и в тех случаях, если оно поступило лицу, которому оно направлено (адресату), но по обстоятельствам, зависящим от него, не было ему вручено или адресат не ознакомился с ним.
2. Правила пункта 1 настоящей статьи применяются, если иное не предусмотрено законом или условиями сделки либо не следует из обычая или из практики, установившейся во взаимоотношениях сторон.

5.7 При вступлении в члены Товарищества собственник недвижимости в течение одного месяца с момента его приёма уплачивает вступительный взнос . Вступительный взнос эквивалентен 1/20 МРОТ, установленной в Калининградской области.

Следует знать, что вступительный взнос уплачивается не до вступления, а после принятия решения собранием о приёме нового члена.
По состоянию на 01.12.2015 г. размер вступительного взноса для ТСН в Калининграде составляет 500 руб., что вполне адекватно стандартным процедурам, к-е проводит правление по оформлению всех документов на вступающего.

5.8 Членство в Товариществе прекращается:

• смертью гражданина;
• прекращением права собственности на земельный участок или действия договора управления имуществом, переданным в управление Товариществу, и (или) прекращения пользования имуществом, находящимся в общем пользовании граждан - членов Товарищества;
• добровольным выходом из Товарищества;
• исключением из Товарищества.

Пункт очень важен с точки зрения деятельности ТСН, т.к. напрямую связан с реестром членов, общим собранием членов товарищества и необходимостью обеспечения кворума при принятии решения (ст. 181.5 "Ничтожность решения собрания " ГК).

Первое условие потери членства многих смущает. В этом случае его можно из устава удалить. От этого действие и провоприменение норм ГК не пострадает и всегда позволит правлению без решения общего собрания вычеркнуть умершего члена ТСН из реестра:

Статья 17. Правоспособность гражданина

1. Способность иметь гражданские права и нести обязанности (гражданская правоспособность) признается в равной мере за всеми гражданами.
2. Правоспособность гражданина возникает в момент его рождения и прекращается смертью.

Важно: Исключение члена ТСН из реестра членов в связи со смертью не может быть осуществлено без предъявления письменного доказательства смерти гражданина. Таким документом является свидетельство о смерти или, как минимум, письменное заявление родственника, поданное в правление.

Второе условие прекращения членства связано с отчуждением земельного участка другому собственнику и, как следствие, несоответствие норм п. 1.1 и п. 5.1 настоящего устава условиям членства в организации. Т.е. правление может исключить таких членов из реестра, но при обязательном предъявлении документов о переходе права собственности на земельный участок либо отказа от доли в праве на общее имущество граждан. При этом отказ от пользования имуществом, не принадлежащим собственникам земельных участков, но находящимся в их общем пользовании не влечёт исключение члена ТСН из реестра, т.к. договор управления и обязательства сторон при изменении условий договора не прекращается. Условие исключения - прекращение действия договора управления.

Третьим условием исключения из реестра является добровольный выход из организации, членство к-й основано на добровольности вступления, участия и выхода из неё согласно п. 1.1 устава и нормам ст. 123.12 "Основные положения о товариществе собственников недвижимости " ГК.

Четвёртым условием выхода из членов является принятое общим собранием членов ТСН решение об исключении при строгом наличии условий для исключения, содержащихся в п. 5.10 устава. Естественно, что собрание принимает решение об исключении при наличии документально подтверждённых материалов о нарушениях члена ТСН.

5.9 Добровольный выход из Товарищества считается осуществлённым с даты подачи членом Товарищества письменного заявления в правление о выходе из членов Товарищества.

Закон толком нигде не определяет порядок добровольного выхода из ТСН и др. подобных организаций, основанных на добровольном участии в их деятельности, граждан. Но для суда, других юридически значимых действий, где играет (играл) роль тот или иной член товарищества, заявивший о выходе из членства, всегда будет определяющим для признания его членом или не членом именно его заявление в письменной форме, зарегистрированное секретарём правления в установленном порядке.

5.10 Общее собрание может принять решение об исключении члена Товарищества в случаях:

• нарушений членом Товарищества Устава или финансовой дисциплины при осуществлении им полномочий в органах управления Товарищества;
• полной или частичной неуплаты членских, иных взносов и платежей в течение 2 или более лет, невнесённые платежи при этом могут быть взысканы в судебном порядке;
• систематических грубых нарушений членом Товарищества положений Устава, а также невыполнение решений общего собрания, правления и председателя Товарищества.

Важным и определяющим для данного пункта является норма о том, что "Общее собрание может принять решение об исключении..." Т.е., фраза построена не вот так: "Общее собрание принимает решение об исключении из членов Товарищества..." В рассматриваемом нами случае это означает необязательность исполнения нормы устава об исключении и даёт определённые преимущества председателю, правлению и общему собранию в принятии решения об исключении с учётом всех обстоятельств нарушений.
Практически в судах часто встречаются заявления одной из сторон о том, что его, как члена, уже должны были давно исключить из организации за... проступки. Однако наличие именно так построенной нормы позволяет суду не реагировать на такие заявления и принимать решения в пользу ТСН, к примеру, в случае взыскания долгов по взносам и платежам за 3 года (срок исковой давности) как с члена ТСН.

5.11 Члены Товарищества пользуются равными правами, независимо от размера (и числа) принадлежащих им земельных участков, а также размера переданного в управление Товариществу имущества. Каждый член Товарищества имеет один голос на общем собрании членов Товарищества.

В пункте идёт речь о правах члена ТСН и отсутствие связи между правами члена и его (физического лица) правом на земельный участок (размером, расположением, протяжённостью и др. характеристиками). Не имеет никакого отношения к правам члена и размер доли в праве на общее имущество собственников, к-е они передали в управление ТСН. Все права членов определены в разделе VI устава (ссылку см. ниже). Не следует путать условия договора управления, а именно размер платежа за управление имуществом собственников и (или) управление имуществом, находящимся в общем пользовании граждан, с правами члена организации. Это разные понятия и разные принципы определения размера платежей (взносов). В случае с членом ТСН размер взноса основывается на членстве в организации, а в случае с договором управление во главу угла ставится экономическая составляющая: размер доли в праве на общее имущество и порядок использования имущества, к-е не принадлежит собственникам.

С 1 сентября 2014 года вступил в силу ФЗ №99 от 05.05.2014 года , который внёс существенные поправки в главу 4 Гражданского Кодекса РФ . Согласно действующим изменениям в ГК РФ, с 1 сентября 2014 года собственники помещений в МКД при всеобщем согласии могут объединиться в товарищество собственников недвижимости (ТСН). Товарищество собственников жилья (ТСЖ), как было раньше, регистрировать нельзя. О создании и оформлении ТСН расскажем в этой статье.

Создание ТСН

Единогласным решением общего собрания собственники жилья в многоквартирном доме могут избрать в качестве органа домоуправления ТСН. Для этого необходимо грамотно оформить принятое на ОСС решение. Особенное внимание в данном вопросе уделяется оформлению двух документов: протоколу ОСС и бюллетеню голосования.

По закону товарищества собственников недвижимости, одной из форм которых является ТСЖ, признаются разновидностью некоммерческих организаций (пп.4 п.3 ст.50 ГК РФ). Но сейчас уже ФНС России не регистрирует ТСЖ как орган управления домом. Зарегистрировать можно только ТСН.

Оформление протокола ОСС

Создание товарищества и утверждение его устава входит в компетенцию ОСС (пп.4, 5 ч.2 ст.44 , ч.2 ст.135 , ч.2 ст.136 ЖК РФ). На общем собрании собственников по вопросу создания ТСН необходимо обсудить и проголосовать за:

• выбор способа управления домом (создание ТСН);
• утверждение устава ТСН.

В Методических рекомендациях, утверждённых в Приказе Минстроя №411/пр от 31.07.2014 года , содержится порядок проведения ОСС. В нём говорится, что члены счётной комиссии также должны подписать протокол. В протоколе ОСС рекомендуется указать наличие кворума и совокупное количество голосов собственников помещений в доме.

Вопросы повестки дня

Как правило, в повестку ОСС дня включаются вопросы о выборе:

• уполномоченного для осуществления госрегистрации ТСН;
• правления ТСН;
• председателя ТСН (если его избрание отнесено уставом ТСН к компетенции ОСС - ч.3 ст.147 ЖК РФ);
• ревизионной комиссии.

На усмотрение инициативной группы собственников перечисленные выше вопросы могут быть включены в повестку дня ОСС. Как гласит п.3 ч.2 ст.145 ЖК РФ избрание членов правления ТСН (ч.2 ст.147 ЖК РФ) и ревизионной комиссии (ч.1 ст.150 ЖК РФ) относится к компетенции общего собрания членов товарищества. Председатель правления действует от имени ТСН без доверенности (ч.2 ст.149 ЖК РФ). Поэтому обычно именно он осуществляет госрегистрацию ТСН (

Уважаемые собственники жилых и нежилых помещений!

В соответствии с п.2 ст.141 ЖК РФ членами ТСН должны являться жильцы, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме. В противном случае ТСН подлежит ликвидации.

Членство в ТСН возникает у собственников на основании заявления о вступлении. К сожалению, с момента создания нашего ТСН и до настоящего времени заявления о вступлении в члены Товарищества не собирались.

Членство в ТСН фактически не порождает каких-либо дополнительных обязанностей у физических лиц, но дает право участвовать в общих собрания членов ТСН, принимать решения по сметам и иным важным вопросам жизни дома.

Предлагаем всем собственникам помещений в доме (квартир, машиномест, кладовок) вступить в члены ТСН. Бланк соответствующего заявления прилагаем. Просим заполнить заявление, приложить копии свидетельств о собственности и сдать в диспетчерскую ТСН управляющему Бодровой Н.А.